Отдаването на апартаменти, къщи за гости и стаи чрез Airbnb и Booking е сред най-популярните начини за краткосрочно настаняване в България. Когато дейността се извършва чрез фирма (ЕООД или ООД), тя носи редица данъчни задължения, които е добре да познавате предварително.
В този наръчник счетоводна кантора Rodi Consult (Варна) обобщава най-важните моменти, актуализирани за 2026 г.
Накратко: при отдаване под наем през Airbnb или Booking чрез фирма възникват две сделки — получаване на посредническа услуга от платформата (задължителна регистрация по чл. 97а и самоначисляване на 20% ДДС върху комисионите) и услуга по настаняване към госта (корпоративен данък 10%, а при категоризиран обект — 9% ДДС и туристически данък).
Две отделни сделки при всяка резервация
- между платформата и наемодателя — посредническа услуга срещу комисиона;
- между наемодателя и госта — самата услуга по настаняване.
Сделка №1: платформата и наемодателят
Airbnb и Booking са чуждестранни дружества. Според ЗДДС, когато данъчно задължено лице получава услуга от установено извън България лице, за него възниква задължителна регистрация по чл. 97а от ЗДДС — независимо от оборота. Заявлението се подава минимум 7 дни преди първата резервация.
Какво означава регистрацията по чл. 97а
Предимство: дължите ДДС само върху комисионите, а не върху приходите от резервации. Платформата издава фактура без ДДС, а вие се самоначислявате чрез протокол по чл. 117. Пример: при комисиона от 100 евро дължите 20 евро ДДС.
Недостатък: по този режим нямате право на данъчен кредит. Повече за това вижте в статията ни за данъчния кредит по ЗДДС.
Кога се минава към обща регистрация по чл. 96
От 1 януари 2026 г. прагът за задължителна регистрация по чл. 96 е 51 130 евро на календарна година. Подробно — в статията кога е задължителна регистрацията по ЗДДС.
Сделка №2: наемодателят и гостите
Приходите от резервации са приходи от услуги. По ЗКПО върху печалбата се дължи корпоративен данък 10%. По ЗДДС: докато сте само по чл. 97а, върху наемите не начислявате ДДС; след обща регистрация — начислявате.
Намалената ставка от 9% и категоризацията
Настаняването се облага с 9% (чл. 66 от ЗДДС), но само ако обектът е категоризиран по Закона за туризма. Категории: клас А (хотели, комплекси), клас Б (къщи за гости, хостели, къмпинги), клас В (стаи и апартаменти за гости). За клас В не се иска съгласие на съседите.
Документиране и туристически данък
Когато гостите са физически лица, фактура се издава само при поискване; иначе се съставя отчет за продажбите. Туристическият данък по ЗМДТ се включва в данъчната основа, определя се от общината за всяка нощувка, внася се до 15-о число, а декларация се подава до 31 януари.
Често задавани въпроси
Трябва ли регистрация по ДДС при отдаване през Airbnb или Booking?
Да. Тъй като платформите са чуждестранни, за наемодателя възниква задължителна регистрация по чл. 97а от ЗДДС — независимо от оборота. Заявлението се подава в НАП не по-късно от 7 дни преди първата резервация през платформата.
Върху какво се дължи ДДС при регистрация по чл. 97а?
При регистрация само по чл. 97а дължите 20% ДДС единствено върху комисионите на платформата, но не и върху приходите от резервации. Данъкът се самоначислява с протокол по чл. 117 от ЗДДС, а право на данъчен кредит по този режим няма.
Каква ДДС ставка се прилага за настаняване?
Услугите по настаняване се облагат с намалена ставка от 9%. За да я приложите обаче, обектът трябва да е категоризиран или регистриран по Закона за туризма и във всички случаи да е предоставена нощувка.
Какъв данък се дължи върху приходите от наем през платформите?
Приходите от резервации са приходи от услуги за дружеството. По реда на ЗКПО те участват в годишния финансов резултат и върху печалбата се дължи корпоративен данък от 10%.
Какво представлява туристическият данък?
Туристическият данък по ЗМДТ се дължи за всяка нощувка. Размерът се определя от общинския съвет в законови граници. Данъкът се внася до 15-о число на следващия месец, а годишна декларация се подава в общината до 31 януари.
Изводът
Отдаването през Airbnb и Booking чрез фирма изисква ранна регистрация по чл. 97а, коректно самоначисляване на ДДС и следене на оборота, а при 9% ставка — и категоризация. Пропуск лесно води до глоби.
Отдавате имот през Airbnb или Booking? Разгледайте счетоводните услуги на Rodi Consult или се свържете с нас. Телефон: +359 893 474 576.
Тази статия има информативен характер и не представлява данъчна консултация. За конкретния Ви случай се обърнете към счетоводител.
